《房地產賺錢筆記》章节试读

《房地產賺錢筆記》的笔记-第1页

【所以，我一直有计划减少我的工作时间，在二十五岁时，决定放弃固定薪水，转进房地产。
　　
　　我当初的决定是对的，现在我每天只工作两小时，周末演讲不工作，所以平均每个礼拜工时十小时。每天下午四点到六点，我固定跟仲介在前面看房子，这两年来一直如此。现在收入比较高，做一个月可以休息很久，而且就算不出门，我一样也能买到物件。中介会主动跟我联络，我只要听到地点就知道哪间，连看都不用看。】
　　
　　【这就奇怪，明明这么简单的步骤，为什么不是每个买房子的人，都能赚到钱呢？
　　好问题。那是因为，大部分的人，绝大多数的人，在买房子之前并没有真在想怎样让房子为他“赚钱”。
　　很多人往往想的，都是怎样为房子“花钱”：要怎样设计、要装什么花色的窗帘、铺木板还是磁砖地板、车位好不好停、电视要不要买液晶萤幕、液晶萤幕要什么牌子、几吋最恰当之类的，很重要的小事。
　　我发现，很多投资房地产却没赚到钱的人，都是这些以自住为优先考量的人。】这种人往往房子还没住进去，就花了一大笔钱，然后，又因为花了太多钱，要嘛舍不得在行情好的时候卖，要嘛开价太高，高到没有人想买，最后卖不出去。
　　我是个专业的房地产投资者。【每次我出门去看房子，都是在为别人挑房子，为我的房客，以及为下一位接手的房东。 】
　　【我在意的不只是房子本身，而是这间可爱的房子，能不能为我赚到可观的转卖价差。这，才是我买房子的目的。】
　　
　　现在，虽然我在房地产投资上赚到钱，但我在城市里，却过着游牧民族般的生活，【尽管我手中随时保持十五笔以上的房产流通，但我平均每六个月搬家一次，】现在已经可以算是快手打包王了。
　　为什么我有房子，却要一直搬家呢？当然不是因为我跟邻居交恶、还是我在外面有仇人、我也不是孟母。那是因为我的房子，都不是以“自已住”为前提下买的。所以每当我整理好了，住一阵后，就会有买家出现，我就得把房子让出来。
　　
　　【跟我接触过的人都知道，我看起来非常普通，普通到你不会多看我一眼，我甚至是个极保守、极被动的人。 】
　　我不会主动找别人讲话，刚开始做房地产，我甚至不敢自己一个人去看房子。我实在很害怕仲介，仲介看起来都像在社会上打滚多年。
　　
　　不同于许多成功企业家，我没有远大的志向。我从来没有想过要做多了不起的大事，我其实平凡极了。可是，有一个信念，我从来没有改变过。这个信念就是：不断学习，再加上自己的优点，就一定可以致富。
　　接下来我将会把我的方法告诉大家，你只要抄起来。
　　不瞒你说，我的成功也是盗版、复制来的。
　　除了我自己的房地产经验，我的成功方法当中，没有一项是我自己凭想出来的。这本书所提到的观念，也不是我自己想，而是我从大量阅读相关书藉中，撷取我认为要学习的部分，记下来，最后融入这本成功笔记的。
　　简单说，我就是透过阅读与写笔记，替自己换上有钱人的大脑。
　　
　　真正开始进入房地产领域，是因为我看了一本书，以及玩了一个游戏：那本书就算你没看过，一定也听过，就是当时红遍大街小巷的《富爸爸、穷爸爸》跟现金流游戏。
　　【当然偶尔也会遇上额外支出，偶尔得支付罚单、付大笔的钱买游艇等。最怕的是遇到生小孩或失业，每个月支出增加，或是失去收入。简单说，这个游戏就是模拟现实生活中，金钱流动的状况。 】
　　
　　【于是，就在一个月黑风高、野猫乱叫的晚上，我朋友、我弟弟跟我三人，我们各拿出一些自己的存款，决定真的要去买房子！然后，我们就买到房子，从此过着幸福快乐的日子。 】
　　当然不是。
　　
　　【我们的房地产老师因为是仲介，所以我弟弟和他朋友决定免费为他工作，然后他一次教我们一点。
　　如果今天要贴海报，他们就去贴海报，如果今天要发传单，他们就去发传单。 】
　　等他闲下来时，再教他们一点点，陆陆续续学了三十天，中坜台北跑来跑去，大概就全部学会了。
　　等等，那我在干嘛？
　　不好意思，一来因为我会晕车，不方便奔波，二来因为我当时薪水比我弟高，所以我辞职比较不划算，我就差遣弟弟辞职去学，学会了再教我。
　　
　　【我们先跟老师学：买房子会跟哪些人接触，仲介、代书、要缴哪些税、怎么出价，全部都去学，一点一滴都学起来。 】
　　
　　【组队一起做房地产，只要先讲好你们认为重要的规则，包括获利该如何分配，该如何进行等。尽量找认识的人，或是习性相近的人，比较不容易有冲突。】
　　
　　
　　一开始要在哪里买房子呢？
　　【那时候我们先去调查全台学生套房的租金，结果有了惊人的大发现，就是：全台租金其实差不多，但越往中南部，房子的平均市价就会下降。 这样一来，相对于租金，报酬率就会变高。有了这样的认知，所以我们没选台北也没选家乡中坜，反而选择了台中逢甲商圈。
　　】
　　
　　【大部分的人想到要投资房地产，一开始都会先从自家附近看起。因为不管怎样，东西看久了，再丑也顺眼了。再来，家附近比较熟悉，感觉好像没那么危险。 】
　　
　　【买房子投资也是，不只有一种方法，也不只有一种选择。有人喜欢投资旧公寓，有人只投资透天厝，【也有人投资电梯大楼，还有人专门投资店面、办公大楼、法拍屋。】
　　
　　【请你务必记住，遇到问题，千万不要自己想破头，世界这么大，一定有某个你不知道的方法在等着你，准备帮助你。 】
　　
　　【走进房子里，看看屋况，格局、采光，有没有漏水，有没有壁癌，简单绕一下，心里就有底了。
　　当时我们实在太想赶快买到房子，所以我连吃饭、睡觉、上厕所都在想买房子、要买房子、要买房子，只要逢人就问，有没有房子要卖？
　　
　　她说，她两、三年前买这笔五间套房时，成本是一七○万元。
　　她说因为更早之前的屋主急着卖，所以售价并不高。她大概出一六五万元，加一加仲介代书费差不多等于一七○万元，就买到了。
　　过了几年后，她也收了不少租金，觉得很满意。再加上她现在想把钱拿来操作期货，所以干脆拿出来卖。
　　只是不知道为什么，这五间套房卖一阵子了，一直都卖不掉。
　　
　　期货女子说，她只要卖一七○万元，拿回她的本金就好。
　　要不是期货女子不清楚这里的行情，就是她的期货操作绩效，可能并不太好，所以才急着卖屋变现。还是因为她是自己卖，并没有委托仲介，所以不好卖。
　　【于是我们牙一咬、心一横（其实没那么夸张啦，只是打了个电话）跟期货女子出价一五○万元要跟她买，最后以一六七万元成交。贷款贷了一五○万元，当时的利率是2.2％。房子一买，立刻负债
　　只要你投资过就知道，不管是买卖房子、股票还是黄金珠宝，就算你事先计算得再仔细，在成交的当下，心里面还是会充满了煎熬。】
　　凑足3个人一起来做房地产：！！！因为当时我们三个人中，我是高收入者，所以我的信用状况最好，这笔台中逢甲一号，就是用我的名字买，用我的名字拿来办贷款。】
　　【所以只不过签个名、压个印章，瞬间我就背上了一五○万元的债，而且每个月还要付贷款，想到这里，我简直要晕倒了。 】
　　【弟弟在一旁实在看不下去，他提醒我说：“哥，你忘了，我们可以收租金啊。”】
　　以“逢甲一号”为例，贷款一五○万元，利率为2.2%，【我们每个必须支付的利息还不到三千元。】而且，前两年为宽限期，就是只还利息，还不用还本金。
　　【而我们的租金收入为一万五千元，每个月哦。】
　　呼，想到这里我突然觉得，世界真是美好啊。
　　【就在我们收租九个月之后，幸运之神优雅地降临在我们身边。有一位年约四十岁，事业有成的女老板，以二一○万元跟我们买走了这笔五间套房的公寓。 】
　　九个月后卖出，获利约三十八万
　　有一间水龙头坏掉，我们就买个水龙头装上去。因为房子久了，难免看起来旧旧脏脏的，我们就把它整个打扫干净，还去买几桶油漆，把墙面重新粉刷过。还有几个莲蓬头比较脏，被水垢堵住，我们干脆全部买新的换上。
　　【我们所有的动作，就是汰旧换新而已。工程款项控制在一万元以内，所以简单算起来，“逢甲一号”持有九个月，我们的获利为：三十八万八千元。 】
　　可以说我们以市价的七到八成买进，然后以市价九折卖出。
　　就这样，我们开始在逢甲商圈买三房两厅，简单的整理，打扫一下，再拿出来卖；买套房，简单整理打扫后，再把套房卖掉。
　　一桶好几万元的油漆
　　听完以上的故事，你一定发现，我们除了买得便宜，还利用另一个小道具，就是一桶五百元的油漆。
　　原本一桶五百元的油漆，拿去粉刷一间旧公寓，结果旧公寓虽然看起来没有神奇到变成全新公寓，可是却能创造出好几倍的价值。
　　这桶油漆，让旧公寓变得更新，结果变成一桶价值好几万元。
　　一般来说，用市价买三房两厅，再整理装满后，大概都能增加房子的价值。把互补的东西加在一起，就能创造出更大效益。
　　所以，不论你是只会挑选物件，还是只会整理装潢，其实只要懂一种，就可以找会另外一种的人来跟你搭配，双方一起合作，就可以了。
　　
　　怎么样才能抢在别人之前买到呢？
　　【假设有一笔物件，卖方通知仲介说：“我急着卖，只要有人出价，不要太低，我就买。”仲介一听很开心，立刻通知认识的散户，散户接到通知后一般会说：“好，那我这个礼拜天来看。”
　　我不同。当仲介通知我时，我会立刻约下午就去看房子，看完的第二天，我就会出价。
　　而散户老兄会到了第七天，才终于来看房子。这还只是看房子而已，还没出价哦，散户还要回去想想，跟家人商量，可能到第十天才出价】。
　　民国九十四年，我离开六和机械的时候，我们团队差不多买了十笔物件】。【那时候我们认为一定赚，非常乐观，因为当时贷款很好贷，所以房子很好卖。
　　根本不用理会市场环境，买到了，就一定会卖掉。只要能买到低于市价的物件，就等着数钞票，只要透过三、五家仲介卖，六个月就能出脱。
　　在这种情况下，仲介通常会跟我成交。因为我抢先出价，就算成交价会比较低一些，但因为屋主急着卖，还是让我买到了。
　　多快算快？一般是三到四天内，急着卖的物件。最先出价的，就可能最先买到，价钱不要差太多，其次才是出价多少。记住：很多时候，是出价快的人成交，而非出价高的人成交。
　　下定决心离职，专心做房地产
　　【虽然我们很快买到“逢甲一号”，但买到之后，我并没有立刻辞职，仍然继续工作。因为那时候，我们还没有卖的经验。
　　一直到九个月后卖掉“逢甲一号”，确定获利，我才下定决心要离职。 】