《富爸爸房地产投资指南》书评

2016年3月基金会作业

因为上月看了富爸爸的第一本觉得深有启发，于是从之后的一堆续集中选了这本《富爸爸房地产投资指南》，书的前半部分是很认真读的，但是后来就略略翻过整本书了，原因是书中提高的一些方法和策略都完全不适用于中国，不符合中国国情，总结了书中几个观点：1、一个地区的房价总是呈周期性升涨2、土地整买散卖（作者意思是买了块大地然后分割几块建楼房再分卖出去，明显在中国行不通，但是在西方国家是可以的）3、目光瞄准大地破房（地够大，房子够破，卖不起价，接手后翻修一下价格提高几倍）至于在如何找到这些极具升值空间的房源时，作者提到说他会先瞄准一个感兴趣的地域，然后经常去散步、跑步观察这个地区从中发现房源，还有另外一个方法就是瞄准法院拍卖、清算的房源，因为一般债主急于拿回资金都会低于市场价。前一个方法没试验过，但是后一个方法或许还可以尝试下，虽然我找了澳洲当地的法院拍卖网站没找到几套拍卖的房，但是我听说一个亲戚是真通过这样方法买到低于市价的房子的（据说他们是从报纸里的广告栏里找出来的，说明赚钱是需要努力用功的）...但是总的来说书里提到的方法在中国国情之下不太实际。但是从书中学到的另外一点就是专业团队的重要性，因为作者长期从事着翻修倒买倒卖的行当，所以他需要很多行业的精英：律师、财务、建筑工程师等等，雇佣一个专业人士的回报比花费高。而怎么结识这些人终究还是资源的问题`~想到本宝宝最近也在找各种资源就觉得心塞.

含金量最高的一本。

我在几个大书城里看了一些评论，大多是提及不适合中国国情的。这一点我承认，但并非是这本，而是关于创立企业和买卖企业的那两本书。富爸爸系列已经读了十之八九，这本书论厚度跟《投资指南》一起几乎是最厚的，但内容上并没有给人繁冗、滥竽充数的感觉，相反，由于是几个人共同撰写，每个人在陈述经验时都力求精简了。在读这本书的时候，你不能太过死板的对照中国国情，比如很多人提出我国土地所有制跟外国不同，因而可实施性不大。但换个角度观察，这个归属权问题已经掩盖了房产投资的实质，那就是交易并没有因为资产的国有而消失，产权也是明确的，土地所有权只是一个制度，并不能阻碍这一领域的投资。还有，还有一些人拿租售比说事，这是一种典型的不愿动脑，照搬照做的表现。考察实际，我国的房屋租售比确实呈现出特殊性，高昂的房价与萧条的租赁业结合在一起，无法产生正的现金流。比如成都二环房价100平米120万，而这样一栋房子一年租金最多4万元，年租售比居然1/30，毫无盈利可言。这种情况还不能完全归咎于房价的虚高，这与中国人的传统观念有关，与其租这样一套房子，还不如凑点钱弄个首付，然后分期支付房贷了。不过面对这样的情况，具有财商的人应该找到其他投资点，甚至针对这个投资点问题的解决办法。本书第一章就首先提到了“地尽其利”的概念，是个不是办法的办法。把一套房产分割成几小块，弄好相关设施，使租赁价格上涨。租整块，分割成小块继续出租，赚中间的差价。有很多人提及资金的现实，认为中国的房产业不是一般人搞的起来的，需要大批资金，这是典型的眼界狭窄，房产业并不只意味着房屋租赁、商铺租赁，小到一个车位，一个临时仓库，都能视作房地产投资。即使你从小小的车位做起，也能逐渐壮大起来。恰恰是现在小轿车越来越多、车位越来越难找的问题造就了一些机遇。就算你连车位投资都弄不起，你还是能通过自身的财商挖掘到房地产生意的。我再举个国情的例子，中国人多，流动人口也多，节假日出行的人非常多，再加上以后必然出现的城镇化，可能出现的户籍改革，中国的人口流动问题一定非常突出。旅馆酒店业虽然已经比较陈旧了，但肯定还会迎来发展的高峰时期。就拿这几年来说，我在大学上学，周边有个中端的酒店，刚来的时候里面房屋价格标间80元/天，到这两年已经涨到了150元/天，而且里面经常爆满。它的优势在于，1、离学校近。2、正式旅馆，非小旅馆可比。3、里面休闲、餐饮等都做得很好，来周边旅游、开会的也都喜欢住在这个酒店。4、干净、服务优质……总之，做的比别人好一点，你就成功了。另外，本书极为看重团队的力量，因为一个人不可能精晓所有的环节，也没有太多的精力可供花费。你需要团队帮你出谋划策，帮你考察，帮你管理。房地产投资与其说是项投资，不如说是门生意，生意做大了，一个人的力量顾不过来了，就需要团队的力量了。这些你在本书里面都能看到相关知识讲解，总之脑子别太死板，别太急功近利，盯着钱没什么不对，但一直盯着钱忘了处理问题，就不好了。

财务自由

富爸爸为了能让孩子真正理解赚钱，空讲大道理肯定是是行不通的，只有让他们不断实践，在实践的过程中去体会，并让他们接触了很多已掉入“老鼠赛跑”里的人，所以效果很明显 整本书就是要告诉我们这一些事物的可贵，希望我们可以人穷志不穷。_…………富爸爸创业交流群群12446672………………………

首先建立一种投资观念

本书是美国的房地产投资成功人士集体的智慧，介绍了房产投资涉及的多个环节的具体实施和一些经验之谈，比如建立投资团队，尽职调查，融资，房产管理等等。其中具体的操作手法在中国不一定适用，但是书中的一些观念还是值得大家体会的，不然一直安于现状总是在老鼠赛跑也枉费此生。

房地产投资主题阅读, 第一部分

最近一个月，对个人房地产投资进行了主题阅读。计划如下1.看下基本的房地产投资思想 《富爸爸》2.国内和国外的买房实战书籍 《如何买房子成为富翁》以及《房地产投资挣钱方法》3.具体买房的案例《购房心经》4.买房后面的保养和增值《3天搞定装修》将来，还想在这个领域里面继续深一步的主题阅读。计划如下1. 如何匡算房地产的投资回报率 《财务管理模型》2. 如何在实地衡量房子的价值和建立监测模型 《xxxx》尚未找到相应的后面的书籍，望友邻推荐以下是对第一部分书籍的点评1.富爸爸系统算是对于个人投资房地产最齐全的一本百科全书类型的指引。书非常简单易懂，但是很多内容其实也不适合个人投资者，比如在地产投资类型方面，说通过改变土地许可证去盈利(chp11)或者是整买零卖(chp1)这种类型.在融资方面，向租客融资或者向私人融资，这一点在国内恐怕也比较难做(chp9)，不过这一点倒是给与不少启发。在选择团队方面的建议（chp15.chp5)对于个人投资者来说，有点比较早。而第四部分名人的访谈，真的好像是给TRUMP这个明星家庭的超级龙套一个植入式广告。而对于个人计划进行地产投资的最有效的几章如下1.目标房地产分析方面(chp 2,chp3,chp19)首先要熟悉一个区域（富爸爸说，在投资之前，要看过100套房子），找出性价比或者最合适自己投资目标的地段，在该地段中选择有问题的房产，主动投资和询问。对于选择好的房子需要问如下问题(ch2&g公式和CASE在228业）1.杠杆，现金流，现金的现金回报率，资本化率，和毛租金乘数对目标的房地产要执行尽职调查（现场勘查，法律问题，产权问题，第三方报告（环境水土，不过国内可能不适用）以及财务报告和税务报告2.出租房产的具体细节（ch7主要讲的是商业地产的租令)需要知道的是，租金是有市场决定的，而位置比房子本身更重要P306有一个很清晰的房地产位置评分表，我可以考虑使用一下。3.投资的降落伞地产市场是一个动态市场，故当一套房子出售比持有更好的时候，应该选择出售。或者拿这套房子抵押而买入新房子而且要注意个人的税收筹划，必要的时候，建立相应的公司，从而享受折旧对冲税收的好处。2 如何买房子成为富翁这本书非常适合个人投资者阅读，而且内容非常浅显易懂，并提出了切实可行的模型。一对夫妻，应该尽快把自己手上的房贷还完，然后买入多处可以出租的房子，这个出租的房子的房贷越长越好，利用房租对冲相应的房贷，最后在自己退休的时候，可以达到较好的财务自由。因为作者是在澳洲，所以这个模型对于身处地大物博的移民国家来说非常有用，但是在国内，也许对于更多的人来说，是如何能够买得起第一套房子并且还完房贷。3房地产投资挣钱技法这本书最接中国地气，同时也是这主题中最差的一本书。只有3和4部分的内容算是比较有含金量的，即使是3和4部分，也是跟字典一样把相应的投资的方法给介绍一次。如果你想了解相应的房地产投资方法和核心内容，这本书不推荐阅读。这本书更合适的书名字应该叫，如何买房

爸爸穷爸爸，是很不错的理财观念书籍

富爸爸穷爸爸，是很不错的理财观念书籍，里面有很多穷爸爸和富爸爸的话，穷爸爸会说：”我消费不起！” 而富爸爸会说：“我要如何才能消费得起”，再去找寻解决方案。 这样，词汇形成思维，思维形成现实，现实成为生活！欢迎大家和我一起讨论富爸爸和穷爸爸。可以加我QQ：734472850，也可以加富爸爸交流群：199929715！让我们改变从语言开始，从行动上实施，从结果上体现！真正实际我们自己的财富管道