《房地产大周期的金融视角》书评

这书平平无奇

翻了下，感觉这书平平无奇。没写出巴曙松应有的水平。行距也极疏松，有注水之嫌疑。没搞学术研究的朋友，就不看了吧，浪费时间。翻了下，感觉这书平平无奇。没写出巴曙松应有的水平。行距也极疏松，有注水之嫌疑。没搞学术研究的朋友，就不看了吧，浪费时间。翻了下，感觉这书平平无奇。没写出巴曙松应有的水平。行距也极疏松，有注水之嫌疑。没搞学术研究的朋友，就不看了吧，浪费时间。翻了下，感觉这书平平无奇。没写出巴曙松应有的水平。行距也极疏松，有注水之嫌疑。没搞学术研究的朋友，就不看了吧，浪费时间。

烂书一本，也许不是巴曙松的水平，但反映出浮躁功利的态度

1.日本周期部分有点偏题，而且前后文重复，本书对房地产市场的分析仅限于日本和美国，想必是最容易获取资料的两个地区，而真正有代表性的发展中国家参照完全没有涉及。猜测是某个学生的论文删减而成。但即便是作为关于日本经济衰退的论文，也属于内容肤浅缺乏真知灼见，数据支持单薄，车轱辘话反复说。2.对中国房地产状况分析浅薄，基本是常识性表达，类似浅尝辄止的报纸文章。3.对2012年的预测偏离实际太远。对中国处于日本70年代泡沫期的判断明显缺乏论述，结论荒谬。4.下结论的时候模棱两可，缺乏干货，不敢给hard conclusion，总是一句话似是而非，然后大篇幅再加disclaimer。5.最后的参考文献格式混乱，而且可猜测出本书基本上是靠翻译一些英文文献，七拼八凑的二手货，基于某篇论文拿出来骗钱的。6.价格远超过价值。一直觉得微博上巴曙松难负盛名，这本书更是证实了该人真实水平，至少这种作品反映了浮躁且功利的态度，该人响当当的铭牌一大堆，但急功近利，对待学术缺乏踏实务实之风。很遗憾任志强这种敢说真话的人都愿意为本书做推荐，可见中国学术界和企业界沆瀣一气，原则根本不存在。

烂书一本

这本书半年前想看因为考研一直没看，考完研从图书馆借出来，最大的缺点就是，区区几万字编了200多页，行距，字距大得离谱，浮躁！！其次，翻了几十页，内容枯燥，都是数字，而且说服力不够，仅仅是一堆资料的堆砌，我很快就感觉这像是哪个研究生的论文。总体也就日本、美国两个市场，中国市场没有做过多的分析，基本是参考美日，根本不能反映中国的市场特点。最后，这本书写出来到现在一年了，回过头看来，预测差太远了。而且后市，房价我依然看涨，楼市依然是机会所在。综上，这本书不值得看，更不值得买，还那么贵。巴曙松真要认真做研究了，自己写的书这么烂，只有翻译的书还成。

半个世纪来世界上主要国家的房地产发展概述

一遍读下来，感觉这本书就是半个世纪来世界上主要国家的房地产发展概述，并借此推断了一下以后中国的房地产大概会怎么发展。建议改名二十世纪后半叶至今美日等国房地产发展轨迹。不过这本书倒是让我学会了好多专用名词，看到一个不懂的就去百度一下。作为刚毕业的“夹心层大学生”，昨天中午和师兄顶着烈日去宝山区看房，再次哀民生之多艰。和师兄比起来我的情况算好很多了。不过取法乎上仅得其中。眼光要长远看。现在是最困难的时期，总会好起来的。

居者有其屋到居者优其屋

作为房地产从业人员来说，这本书写的还是挺客观的，基本讲解了中国房地产涉及到的问题（房价过高，房价调控不下去）以及解决房价过高的基本思路，且这个思路理论上是成立的。1、人口的结构和城市化的进程是在无法回避的房地产周期中，判断房地产是否会低落的关键因素。2、中国的房地产存在着局部泡沫，主要集中在一线城市，上海，北京，深圳等地存在着明显的泡沫。3、 当房地产的金融属性被过多强调和利用时，房价的涨幅过快是不好的现象，很容易造成房产泡沫，也即是说，房产投资过热会产生较大的泡沫；4、国家房地产调控的政策要从本质入手，不能指标不治本，调控的基本方向：a、调控好土地的供应量，目前的土地供应量不足；b、房产销售制度的完善，预收款的监管，房产开发资质的审核，房产预售的审批，政府部门的监管；c、保障性住房的建设d、房产税的试点。个人觉得这本书还是有一些地方没有考虑到，比如说房产企业和客户购房时政府所收的税收，郎咸平说房产企业70%的利润都是交给政府部门的，虽然有点夸张，但是房产企业每个项目向政府所缴纳的税收，费用，以及和政府部门沟通的费用，往往都是一个房产企业很大的支出，而这部分支出基本是都是由客户来承担，导致了房价的升高。这一块也需要逐步来完善。总的来说，这本书还是值得一读的。

以日为鉴 可以知房事

以日为鉴 可以知房事----巴曙松《房地产大周期的金融视角》读后记房市或者说房事，是中国人最关注的话题之一，这个话题的确也是真正关乎国计民生的问题。所谓国计，可以从数据得到支持，今年上半年，房地产投资额4.2万亿，而上半年全国GDP总量为26.9万亿，也就是说，仅房地产一个行业就占去了15%以上。所谓民生，因为衣食住行乃为每个人的基本需求，房市的变化直接决定了民众的居住需求。作为一个半调子的钢铁行业研究员，房地产行业是钢铁行业主要的下游行业之一，所以我比普通民众更加关切房市问题。于是，机缘巧合之下，我读了巴曙松的这本书《房地产大周期的金融视角》。全书分为五章，第一章“无法回避的房地产周期”，论述了房市周期的概念和特征；第二章“日本仍在失落”，回顾分析了日本房市泡沫的形成及破灭过程；第三章“十年之痒：中国会重蹈日本覆辙吗？”是对近年被广泛传播的“中国房市将重蹈日本覆辙”论点的回应；第四章“调控进行时”，主要讲述当前中国决策层对房市的调控措施；第五章“保障性住房大幕已拉开、剧本待完善”，是在房地产买卖交易市场之外，讨论政府还应通过公共福利满足民众居住需求的问题。从题目来看，全书的逻辑还是比较清晰的，第二章和第三章显然是全书的重心，也是最吸引读者的部分。作市场分析有六、七年的时间了，我体会到无论是什么市场，核心无非是供需二字，房市亦然。从需求端来看，人口是需求的终极因素。一个百万人口的城市与一个千万人口的城市，对房子的需求无疑是不同的，前者相对后者，房子不容易成为稀缺品。而对人口，又可以从几个方面入手分析，一是按城乡区分，目前中国的商品房集中在城市，那么农村人口向城市人口的转移速度，决定了对商品房的需求；二是按年龄区分，10岁、30岁和60岁的人，对房子的需求，明显是不一样的，有研究表明，一国20～40岁的人口往往是推动新增需求的主导力量，这一年龄结构占比较高的阶段往往是房地产需求迅速上升和房价高涨的时期；三是按家庭模式划分，大家庭模式可以四世同堂，而小家庭模式会造成更多对房子的需求。从供应端来看，终极因素是土地，试想一个一百万平方公里的国家和一个一千万平方公里的国家，可以用来盖房子的面积显然不同，后者相对于前者，房子更不容易成为稀缺品（不具体考虑地形因素）。房市的供应，按照提供者的不同区分为保障房和商品房。所谓保障房，自然是政府的义务（当然那是在万恶的西方民主国家），就是政府收了税之后，用税收来建造一批房子供穷人居住。而商品房，就是有经济实力的民众通过货币在市场上购买的用于满足自己居住需求的房子。两个途径供应的增加，无论是政府出资建更多的保障房还是房地产开发企业开发更多的房子，都可以增加房市的供应量。按照很容易理解的经济学原理，一件商品供大于求，价格应该会下跌，一件商品供不应求，价格应该会上涨。中国庞大的人口基数、近三十年来的城市化进程、20-40岁人口比例的高峰期、从大家庭到小家庭的裂变等因素叠加在一起，使房市的需求端不断攀升；而同期，由于可以理解的原因，政府保障房的供应极少，商品房的建造速度在一段时期内增速跟不上需求增速（这部分是由于土地被政府垄断造成），造成供应不足。供不应求，房价飞涨。这里还需提到两点：一是房市的投资需求，就是指富人拥有多套房子，自己根本住不过来，买房的目的只是为了获取价差受益或者租金。一方面来说，这种需求，通过租户的入住，也最终体现为居住需求，另一方面来说，这是由于政府的信贷宽松而宽松的信贷又找不到高收益的投资行业从而流入房市造成。这种投资需求的确存在，而且关于其规模有多大没有可靠的数据，这就牵扯到第二点问题——中国的财富分布到底是什么样的。在楼市不断高涨普通工薪阶层早已惊呼买不起的情况下，近几年一线城市的房价却并未停止上涨步伐，这不仅让人产生疑惑：是谁在买？也就是说，房价高涨压制了普通人的需求，需求端减弱了，但如果有钱人的需求能够填补普通人减弱的这一部分，那么需求可能仍会保持上升，房价就有支撑。那么问题就来了，中国的富人有多少，他们的财富有多少，他们可以提升多少房市的需求？这是关于中国财富分配的问题，但如前所言没有可靠的统计数据。基尼系数大致可以作为这方面的一个指标，北京大学发布《中国民生发展报告（2014）》指出，中国财产不平等程度在迅速升高，2012年我国家庭净财产的基尼系数达到0.73，1%的家庭占全国超1/3财产，而25%的家庭仅拥有约1%。应该说，这一数字非常惊人。以上基本搭建了一个房市的分析模型，那么接下来我们就可以分析日本当年发生了什么，中国将来会发生什么。从需求端来看，日本战后10年出现的“婴儿潮”为20年后即20世纪七八十年代日本房地产市场的繁荣提供了核心的驱动力，而20世纪70年代之后，出生率的下降，表现为少儿抚养比的下降和老年抚养比的上升，使得20世纪90年代之后，房地产增量需求的持续低迷，这是日本房地产市场陷入“失落二十年”的根本原因。从供应端来看，1985年日本总人口约1.21亿，国土总面积37.8万平方公里，人口密度高达331人/平方公里；同期美国人口密度仅为30人/平方公里。同时，日本三大城市圈——东京、大阪和名古屋，面积占全国的10％左右，却集中了全国50％以上的人口，同期人口密度分别为2253、2144、111人/平方公里。这是导致日本房市出现泡沫的来自需求、供应两端的根本原因，而日本在“神武景气”时期的经济大发展、城市化进程的迅速推进、日本宽松的货币政策、投机氛围的浓厚等等，皆推升了需求端，而城市化进程结束、投机预期改变、日元升值等因素戳破了泡沫，日本经济陷入长时期衰退。而当下的中国，形势如何？从终极的人口、土地因素简单来看的话，中国的人口顶峰期尚未到来，虽然“老龄化”已经初现端倪；土地供应依然垄断在政府手里，供应不会非常充足。也就是说，实现真正的供大于求尚需时日，虽然部分的二三线城市出现了阶段性的供过于求。从城市化进程来看，中国的城市化率也尚未达到经验推算值，需求增长尚有空间。巴曙松通过房地产投资占比、商品房销售额／GDP、房价收入比、信贷规模／GDP几个指标，判断中国并不存在全国性泡沫。从房地产投资占比指标来看，自2000年起我国房地产投资额占固定资产投资总额的比重呈现小幅稳健上涨的趋势，且保持在15％～20％的可控区间内（一般认为20-25%属于正常范围）。从这个结果可以看出，我国尚未出现全国性的房地产泡沫。但同时，我们应该看到，就大中城市而言，房地产投资额占固定资产投资总额的比重远高于上述数据。因而，对于大中城市而言，中国房地产市场的局部性泡沫是极有可能存在的。另外，从房地产投资额增长率／GDP增长率的倍数来看，在2001—2003年均超过“2”的安全警戒线，而此后由于GDP的快速增长呈现平稳下降的趋势。结果表明，我国房地产投资存在过热现象，或者说在大中城市存在局部性泡沫，但尚不能据此判断说全国泡沫已经形成。从房价增长率／GDP增长率和商品房销售额／GDP来看，以上海为例，在2000—2008年间，上海房屋销售价格指数快速上涨，领跑全国，其涨幅大于地区生产总值的增长；在北京、深圳等其他一线城市也存在类似现象，局部泡沫明显。关于房价收入比指标，从区分不同层次家庭可支配收入水平、不同城市家庭的住房可承受能力两个角度，巴曙松对这个指标做出一些调整。第一，对不同收入层次家庭的收入情况进行对比。从数据上看，最高、中高、中等偏上、中等偏下、低收入家庭的房价收入比分别是2.5、5.8、11、15（一般认为4-6是比较合适的范围）。因此基于不同层次家庭收入水平的巨大差距，不能一刀切式地得出全国性泡沫的判断。第二，对不同城市家庭的住房可承受能力进行对比。几个一线核心城市中，房价出现非理性的亢奋式上涨，商品住宅价格已变得难以承受。2009年北京和上海的房价收入比分别是18和15，而全国水平仅为9.5。因此，这些城市的局部性泡沫十分明显。从房屋租售比来看，2009年12月4日，中国指数研究院的一份报告显示，北京、上海、深圳、杭州等一线城市的房屋租售比已经超过1∶300的国际警戒线。根据中国指数研究院的统计数据，2009年1至10月，北京地区房屋租售比达到1∶434，高居榜首；上海地区也高达1∶418，此外深圳、杭州均突破1∶360。统计所采用的是二手市场数据，如果换成新房，结果可能比实际水平还低。国际上通行的标准认为，合理的房价租售比应在1∶250以内，房价相当于大约10～20年租金，也就是投资回报率在5％～10％之间。而目前上海的投资回报率远远低于这一水平。不仅豪宅，普通住宅租售比一般也在3％以下，而低于1％的也比比皆是，局部性泡沫明显。从银行信贷规模总量来看，2009年的新增贷款和信贷总量都创下历史高点，一定程度上，这是危机应对期间大规模信贷刺激的结果。从这个指标判断，中国的房地产市场至少释放出了泡沫的信号。但是从发达国家房地产泡沫的产生、酝酿与持续周期看，中国在2010年所表现出的泡沫更多的是一种预警，随着2011年信贷的收缩，局部性泡沫很难变成全国性泡沫。综合而言，没有足够的证据表明中国存在着全国性的房地产泡沫；但个别一线核心城市房价的非理性亢奋式上涨，却也说明核心城市的局部性泡沫特征明显。不过，可以看出，巴曙松这书大概写于三四年前。几年之后，房市也发生了比较深刻的变化，今年开始唱空房市的声音空前响亮。如前所述，人口顶峰期临近，老龄化出现端倪，制造业的人口红利即将消失等问题，都使房市的未来需求预期降低，决策层放开二胎的政策，可能是针对目前人口形势的一种举措。并且如前所述，虽然城市化进程还在推进，但部分二三线城市的房地产已经过度开放供过于求，房价出现松动；而一线城市由于人口的涌入等因素，房价则相对坚挺。这一现象，似乎与巴博士的一线城市泡沫也有点相悖。未来究竟如何，我只能说到了才知道。据说巴曙松的这本书是给其作为智囊团交给决策层的报告，希望“以日为鉴、搞好房事”（请勿联想岛国爱情动作片）。但在此书的序中，巴曙松开篇就写道：金融市场有一句谚语说，历史给人们的最大教训是——人们很少从历史中汲取教训。意味深远。