香港房地产神话
出版日期:2014-3-1
ISBN:9787802349834
作者:陈友华,吕程
页数:270页
作者简介
长久以来，香港政府被普遍认为在“地少人多，土地稀缺”的香港缔造了“居者有其屋”的神话，从而成为内地政府学习与借鉴的榜样。事实上，中国内地在1998年以来的住房制度改革中也确实学习借鉴了香港的很多做法，尤其是从香港舶来的一整套土地批租制度。已有研究和媒体宣传中，对于以土地的严格控制和公共住房政策为核心的“香港模式”更多的是推崇和赞誉，而鲜有对“榜样”的质疑。
“香港模式”究竟是好榜样，还是坏典型？以此为榜样的中国内地政府，是否能寻获解决内地房地产市场诸多问题的良方？我们常倾向于将内地作为香港的参照标准，得出香港是个好榜样的结论。把两个经济社会发展水平差异巨大的地区放在一起进行比较，得出毫无悬念的结果没有多少实际意义。当务之急，是将“香港模式”置于经济发展水平相似的国家和城市之列，通过比较，对其进行客观的评估，进而加深认识，并进行必要的反思。
《香港房地产神话》正是基于以上的逻辑，以香港为鉴，期待能够为中国内地房地产市场改革与发展探索出前行的方向，甚至寻找到一条可行的出路。
内容概要
陈友华，男，1962年7月生，自1980年起先后就读于华东师范大学数学系、北京师范大学数学系和德国马尔堡大学社会科学与哲学系，并分别获得理学学士、理学硕士与哲学博士学位。现为南京大学社会学院教授、博士生导师，南京大学河仁社会慈善学院常务副院长，南京大学社会工作与社会政策系主任。主要从事人口学、社会学、社会政策、公益与慈善等方面的教学与研究工作。出版专著多部，发表学术论文150多篇，获省部级优秀成果奖10次，2007年获“全国优秀青年人口学者奖”。
吕程，女，典型85后。童年怀抱过“香港梦”，爱过港剧，追过港星。年少负笈离家，北上就读于哈尔滨工业大学人文与社会科学学院，辗转南下于南京大学社会学院硕士毕业。从事住房、人口等社会热点问题研究。现怀揣学术理想，脚踏社会现实，于南京大学哲学系工作。
发布书评
精彩书评 (总计2条)
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公司开展读书活动，要求写读后感，为了交差写了这篇。由于要上交，所以少了许多愤青的议论。———————————————————————— 最近读了《香港房地产神话》一书，很受启发。该书分三部分：第一部分介绍了香港地产业的发展史及运作模式；第二部分从香港竞争力的角度，通过与国际国内各大城市的比较分析，对香港房地产的未来做出判断；第三部分通过香港这面镜子，探讨内地房地产市场的诸多带有共性的问题。 该书从1842年“香港开埠”以来，香港经济、政治的发展变迁，在世界格局的风云变幻中的机遇与挑战，介绍了香港房地产发展模式的成因，论述中罗列了大量的数据。作者的主要结论为： 1、香港高地价、高房价、高工资的“三高”现象，严重影响了香港的竞争力，香港会因此而衰落。 2、香港的地产模式为：政府垄断土地市场，人为制造土地稀缺，联手“地产财阀”通过高房价盘剥中下层居民。 3、中国内地模仿了香港的地产模式，不过在讨论内地问题时，本书着墨不多，未明确提出自己的观点。 虽然对书中的观点不见得全部赞同，但该书确实是值得一读的，可以激发我们对当前房地产市场的思考，从更高的角度观察房地产市场的发展。 首先，国内房地产市场得益于近年经济的高速增长及农村人口向城市的转移，因此房价一直处于上升趋势。但目前我国的经济已无法继续维持过去的高速增长，而人口红利也在迅速消失，若叠加上资本外逃、人口老龄化等，未来房产的需求不容乐观。从城市竞争的角度，核心城市对资源的集聚效应，我国会出现几个以超级城市为核心的都市圈，这些都市圈核心的的地产价格会有很强的支撑，但在城市竞争中失利的三四线城市可能会面临人口流失经济萎靡的困境，房产价格也会一蹶不振。所以我们在投资房产时，确实应该对当地经济发展的未来做出判断，特别是当地的发展能否在与周边城市的竞争中取得优势，成为未来的区域核心城市。 其次，目前内地的房地产开发模式。确实与香港的模式类似。政府通过人为控制制造土地稀缺的现象，并通过土地的“招、拍、挂”推动地价飞涨，土地收入成为地方政府的最大财源。地产公司通过较少的资本投入和高财务杠杆，实际上进行的是高风险的房产投资，在房价不断上涨的情况下，这种高风险投资确实能获得高回报。高昂的地价和极高的融资成本，使得行业利润的大部分被政府和金融机构擭取，而开发商却要承受几乎全部的风险。因此房产价格稍有下跌，就会看到有开发商陷入困境。基于对房产价格走势不乐观的判断，这种高杠杆高风险的开发模式，确实需要转变。 开发商要适应经济形势的变化，需要不断创新。一个思路就是从以前高风险高回报的投资模式转变为一种低风险合理回报的服务模式，不押注房产价格的涨跌，而是利用自身的专业优势，为房屋的需求者提供质优价廉的房产。近期出现的房产众筹概念，就是这样一种非常值得探索的新路。它的好处在于： 1、把消费者变为投资者，相当于把房价涨跌的风险分散了，开发商更多的考虑项目的设计规划、工程质量、成本控制等，通过专业服务获得应有的利润，不会因为房价下跌承担损失。 2、众筹模式可以让购房者在房屋设计阶段就介入，通过互动使项目的设计更贴近购房者的需求。 3、由于降低了项目的融资成本，使得价格更具竞争力。 4、互联网金融的兴起，各种众筹模式在网上涌现，房产众筹模式也具有与互联网融合的良好基因。随着互联网技术的进步，这种融合可能在未来爆发出强大的能量，给房地产行业带来质变。 虽然房产众筹模式拥有诸多优点，但作为一种创新模式，实际运作中必然会遇到各种障碍、困难，不过在当前的经济形势下，确实是房产商应该去寻求突破的方向。 -
文中有很多细微的视角和深度历史的原因，引发我们的深思。文章从香港房地产发展土地供给的角度、香港竞争力是什么样子的、内地地产模式与之相关的地方等三个方面来讲。对我来讲比较有意思的几个观点：1） 港府的土地经营策略。作者也通过数据来证明：土地供应量、住房供应量、开发商的土地储备和供应量做相关计量研究，之间并无直接关系。港府所谓的饥饿营销模式，为其财政收入和业绩做出了巨大的贡献。公共住房到底是给予还是剥夺呢？也第一次意识到，土地供给的紧缩，提高拍卖价格，既能为政府带来土地收入，也能防止房地产的价格下降，只是迫于底层人民生活问题所带来更严峻的社会后果，提供公共租赁房为其带来基础的保障，真是何乐而不为呢？2） 土地有偿使用、租赁制度，70年年限。这些我们以为的常识又是来自于哪里呢？这个就要和1843年香港成为殖民地息息相关。承认香港土地的私有化就是出让了英国政府的利益，因此港英政府发出通谕土地的租赁制度，批租年限为75年且一次性收取费用。这样的游戏规则也使得只有强大融资渠道的最大型蓝筹公司才能参与土地拍卖，最近二线城市频出国企地王，也颇有几分相似。而直至回归祖国，香港土地私有化的问题一直没有解决，高房价对港民的影响，也深远而矛盾突出。3） 作者认为从近现代史的角度来看，香港更像是一个幸运儿。①清朝的闭关锁国，使得中国唯一对外出口是广州 的十三行，区位优势、历史事件，使得香港成为最大的贸易运输港。②国共内战，上海被偏见，大量的人力、资本外溢逃跑到香港发展。③改革开放，香港成为西方和中国连接的桥梁。而随着国内进一步的发展，香港的产业基础、外在条件都将失去优势，甚至说香港没有什么实业和所谓的产业优势……在人口方面，严格的移民政策、当地居民的排斥心理、超低的生育率&也是香港存在的危机。4） 这样的问题，也正是内地正在发生的问题……
精彩短评 (总计2条)
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投机还是投鸡吖？！ -
高抛低压是政府的通用手段，过度的上涨终究会带来问题