《房地产企业内部控制设计与买卖合同纠纷防范》章节试读

《房地产企业内部控制设计与买卖合同纠纷防范》的笔记-第115页

根据房地产企业规模、所面临的环境、发展战略、经营宗旨的不同，房地产开发企业相对独立的工作有80个~150个左右。
房地产开发企业的特点是绝大多数工作需要不同的部门和岗位来协作完成。

《房地产企业内部控制设计与买卖合同纠纷防范》的笔记-第169页

税金的控制 房地产开发企业应对全公司的税务进行科学的总和筹划，争取合理避税，以有效降低税收负担。目前，房地产开发涉及的主要税种（所得税前）有：营业税及其附加；耕地占用税；土地增值税等。财务部门应针对每种税收的特征，制定相应的避税措施。

《房地产企业内部控制设计与买卖合同纠纷防范》的笔记-第145页

房地产投资风险分析（1）财务风险
财务风险是指由于投资者或其他房地产商财务状况恶化致使房地产投资及其报酬无法全部收回的可能性。来自财务风险因素主要有：一是融资风险。投资者动用财务杠杆，即在使用贷款的情况下，扩大了投资规模，也增加了营业收入不能偿还债务的可能性。二是购房者拖欠的风险。房地产购买者不能按期按月支付购房款拖欠严重，使投资者入不敷出，或者由于购房公司破产，清算时按照清理费用，应付职工工资，应付税收等顺序支付，投资者很可能无法回收全部投资甚至毫无收益。
（2）利率风险
房地产投资由于利率的变化会产生风险。利率的变化会波及房地产销售市场和投资市场。由于房地产投资资金量大，开发周期长，利率的微弱变动会使房地产投资成本和房地产价格发生较大变化，从而影响房地产的开发建设规模和销售量。利率越低对房地产商来说，资金成本低，房屋建设规模大，供给增加；同时，消费者也会增加消费，整个市场规模扩大。
（3）变现风险
房地产相对于股票、债务等有价证券来说，流动性和变现性较差：首先，它是不动产，无法由需求弱的地方转移到需求强的市场去；其次，它的投资周期长，使用周期更长，一笔投资往往需要经过较长的时间才能将房地产产品推向市场；再次，房地产价值量大，占用资金多，谈判时间长，交易费用高。这些因素影响了房地产的流动性和变现性。高投资者急需现金时，无法很快脱手，只能等待合适的机会或以较低的价格抛出，大大影响了投资者的收益。一般来说，房地产价值量越大，所需资金越多，建设越处于低下状态，变现性越差；房地产所处地段越好，升值潜力越大，房地产市场行情越好，现金流量越大，变现性越好。
（4）购买力风险
购买力风险是由于宏观经济环境的变化使物价总水平迅速上升，通货膨胀严重，出售或出租房地产获得的收入不能买到原来那么多东西，也就是说购买力下降了。、
（5）经营风险
经营性风险是由于经营决策上的失误造成实际经营结果偏离期望值的可能性。房地产市场是一个较为复杂的特殊市场，具有许多不确定性因素。房地产经营风险主要是由于房地产市场的特点，开发经营条件以及投资者的决策水平，经营者的管理能力所致。
（6）社会风险
社会风险是由于政治的、经济的大变动以及相应的规划、政策等因素变动，引起房地产需求和价格下跌造成的风险。当社会经济发展形势好时，房地产价格看涨；各种政治风波出现和经济衰退时，房地产需求下降进而引起房地产价格下降。房地产市场形势好坏、投资效果如何与社会政治、经济发展形势紧密相关。因此，房地产投资者必须了解一个国家的政治、经济形势及经济政策，力求避免政治经济形势的变化带来的损失。
（7）自然风险
是指由于人们对自然力失去控制或自然力本身发生异常所造成的损失的可能性。比如火灾、地震、洪水等灾害一旦发生就会造成巨大损失，形成对房地产业的巨大破坏。这种风险可以通过投保转移给保险公司，以减少投资者的损失。

《房地产企业内部控制设计与买卖合同纠纷防范》的笔记-第152页

筹资风险的规避 1、银行贷款融资策略
房地产业近些年的发展与银行金融资本的支持是分不开的。随着住房产业和住房金融的发展，市场竞争日趋激烈，一些违规信贷行为屡屡发生。为了防范信贷风险，2001年6月26日中国人民银行发布《关于规范住房金融业务的通知》，要求各商业银行严格审查住房开发贷款发放条件。日渐严格的房地产企业贷款和个人房贷控制，抬高了房地产行业准入门槛，对“虚火”上升的房地产市场造成不小的影响。面对银行这种只“添花”部“送炭”的做法，很多人都说，银行与房地产公司的“蜜月期”结束了。
在未来的市场环境下，各家银行会面临越来越激烈的市场竞争，利润空间会越来越小，银行也存在信贷营销的压力。对房地产公司本身来说，如果在资信体系的建设和房地产企业信誉度方面多加注意的话，银行贷款仍可成为融资的主要来源。
2、合作开发融资策略
发展上寻找一家或几家有经济实力的房地产企业进行合作开发，是一种分散和转移筹资负担的较好方法。合作开发的形式是多种多样的，可以是两家合作，也可以多家合作；可以长期合作，也可以就项目短期合作；可以是紧密型合作，也可以是松散型合作。这种方法对于缓解发展商自身的资金压力、转嫁风险大有益处。
3、预售房屋融资
策略房屋预售是指房地产企业将正在建设中的房屋预先出售给投资置业者，由此获得房屋预售款。开发商可将预售款及时投入建设项目。在房地产市场前景看好的情况下，投资置业人士及机构对预售楼花都会表现出极大的热情。这是因为他们仅需先期支付少量的资金，就可以享受未来一段时间内房地产的增值收益。而对发展商来说，预售可以筹集到必要的建设资金，又可以将部分市场风险转移给买家，虽可能会丧失一些未来收益，但相对于总体利益终究是微不足道的。我国政府对于开发商预售前的实际投资额均有一些规定，如规定开发商已投入超过总投资25%的投资，并已确定施工进度和竣工交付日期，方可预售。
4、利用外资融资策略
房地产公司利用外资的方式可分为两种，即利用国外直接投资和国外间接投资。直接投资，一般一成立合资或合作公司的方式。外商的投资构成外商资本金，故此方式实际上为第一种筹资策略。间接投资即利用外资贷款。间接利用外资一般不涉及房地产企业所有权与控制权的丧失问题，但需要用外汇还本付息，除了一些国际性或政府间优惠贷款外，国外商业贷款利率一般都很高，故其风险较大。一般来说，除从事大型项目开发外，中小型房地产企业不宜采取此种策略。
5、信托融资策略
房地产信托，就是房地产开发商借助权威信托责任公司专业理财的优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。
信托融资独具制度优势，创新空间宽广，并具有巨大的灵活性。相对于银行贷款而言，房地产信托融资策略不但可以降低房地产业整体的运营成本，节约财务费用，还有利于房地产资金的持续运作和公司的发展；信托在供给方法上也十分灵活，可以针对房地产公司本身运营需求和具体项目设计个性化的资金信托产品。信托已成为房地产业融资的新热点，成为与银行并驾齐驱的融资模式。但是，信托行业受到银监会的监管。

《房地产企业内部控制设计与买卖合同纠纷防范》的笔记-第149页

筹资风险的内因分析（1）负债规模
负债规模是指房地产企业负债总额的大小或负债在资金总额中所占比重的高低。房地产企业负债规模大，利息费用支出增加，由于收益降低而导致丧失偿付能力或破产的可能性也增大。同事，负债比重越高，房地产企业的财务“杠杆系数=【税息前利润/（税息前利润-利息）】”越大，股东收益变化的幅度也随之增加。所以负债规模越大，财务风险也越大。
（2）负债的利息率
在同样负债规模的条件下，负债的利息率越高，房地产企业所负担的利息费用支出就越多，房地产企业破产危险的可能型也随之增大。同时，利息率对股东收益的变动幅度也大有影响，因为在税息前利润一定的条件下，负债的利息率越高，财务杠杆系数越大，股东收益受影响的程度也越大。
（3）负债的期限结构
负债的期限结构是指房地产企业所使用的长短期借款的相对比重。如果负债的期限结构安排不合理，例如应酬长期资金却采用了短期借款，或者相反，都会增加房地产企业的筹资风险。原因在于：第一，如果房地产企业使用长期借款来筹资，它的利息费用在相当长的时期中将固定不变，但如果房地产企业用短期借款来筹资，则利息费用可能会有大幅度的波动；第二，如果房地产企业大举借短期借款，并将短期借款用于长期资产，则当短期借款到期时，可能会出现难以筹措到足够的现金来偿还短期借款的风险，此时，若债权人由于房地产企业财务状况差而不愿意将短期借款展期，则房地产企业有可能被宣告破产；第三，长期借款的融资速度慢，取得成本通常较高，而且还会有一些限制性条款。

《房地产企业内部控制设计与买卖合同纠纷防范》的笔记-第168页

财务费用的全面控制 首先是建立科学的财务管理体系，算清开发各个环节的资金运行情况，投入多少，运行时间，货币在不同时间内价值的调整、回收期、回收量、资金在某个环节的滞留和损耗。财务费用的控制实际是对资金时间价值的控制，其中主要是贷款利息的降低。因此，应当通过分阶段控制开发进度、缩短开发周期，降低资金占用时间，从而实现对财务费用的控制。
（1）安排合理的融资方案：贷款金融机构的选择；融资方式的选择；贷款额度的合理确定，利率的谈判；筹资费用的节约；进度的合理安排等。
（2）贷款利息应从贷款总额、贷款期限和贷款利率三方面实施控制。
①对贷款额度的控制，通过编制建设资金使用计划、现金流量表及贷款计划，在满足项目需求的前提下，尽量压缩存量资金，减少贷款总额，缩短贷款期限，控制财务费用。
②对资金占用期限的控制，主要通过缩短工期，同时加快销售、加速资金的回收来实现：
•前期阶段（征地、拆迁、立项、设计、报建等）。
对耗时较多的征地拆迁安置阶段，可通过委托给专业的公司来缩短时间；对规划设计阶段，可利用市场机制，通过公开招标，选择实力强、水平高、信誉好的单位，通过合同把规划设计时间锁定，以加快进度。
•施工阶段的时间控制
在搞好工程招标和认真签订好承包合同的基础上，抓好以下工作：根据工程进度目标逐级编制工作计划，包括工程项目总进度计划、项目年度计划、建设监理单位的计划系统和设计单位的设计系统。然后进行项目进度目标分解，把目标逐个分解到各施工单位，并确定各施工单位的交接日期。根据进度要求配备足够的工程技术管理人员，以保证技术指导、监督适时到位。协调好与银行的关系，安排资金按计划准时、足额到位，以保证工程的顺利进行。保证原材料、设备的组织供应及时到位，以免停工待料，延误工期。对于施工过程中的设计变更，保证设计单位的充分配合，及时变更出图。
•销售阶段的时间控制
销售的及早介入，制定销售策略，及时启动预售；实行销售业绩的激励制度，促进销售收入的快速实现；监控售房款的及时回追，以便及时归还银行贷款。

《房地产企业内部控制设计与买卖合同纠纷防范》的笔记-第160页

合同控制 房地产企业应当根据《中华人民共和国合同法》的规定，分别于勘察设计单位、监理单位、施工单位及材料设备供应商订立书面合同，明确当事人各方的权利和义务。企业会计机构或人员应当参与合同的签订，审核合同的金额、支付条件、结算方式、支付时间等内容。书面合同应留存会计机构一份，以便监督执行。合同控偶估值应包括以下内容：
（1）所有对外工程合同必须经公司有关部门审核会签后由经营管理部签盖公司合同专用章。各分公司、项目部都无权对外签订合同。
（2）法定代表人不能亲自参与签订合同时，可委托其代理人或代表人代表公司签订经济合同。代理人只能在委托的权限范围内活动，若超越代理权限签订的经济合同，事后又未经法定代表人追认的，则该合同属无效合同。
（3）签订合同必须严肃认真，应当使用国家规定的《建筑工程合同示范文本》，文本以外双方认为必要的条款必须写入合同。
（4）合同草案力争由我方起草，合同条款应当完善、具体、明确，用词准确，通俗易懂，力求使对方易于接受和理解。如果双方提出共同起草合同草案时，经办人应逐字、逐句、逐条进行分析、推敲、研究，如有不同意见应及时进行修改、补充。
（5）各单位要加强对合同的管理工作。合同签订后，由经营管理部统一编号进行登记，建立合同台账。
（6）经济合同发生纠纷时，应及时与对方协商解决。如经协商仍得不到解决的，要及时报告公司临到或公司有关部门，由公司向合同仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
（7）对认真履行合同或积极索赔为公司挽回重大经济损失者，应给予表彰和奖励。凡违反国家经济政策、法规和企业规章制度，给公司造成较大经济损失或名誉损害者，应追究直接负责人及有关领导的行政、经济责任，直到追究法律责任。
在大型的房地产开发项目管理中应设专职的合同管理工程师。合同管理工程师应具有本专业的指示和与建设工程相关的法律知识。合同管理工程师起着“放漏洞工程师”的作用，但他的工作并不是寻找对抗，而是本着合作精神协助各方面严格、全面履行合同。其基本任务包括：
第一，施工前切实寻找计划与合同中的漏洞，以防止实施过程中的干扰，起一种预警作用，尽力使计划和工作安排得更完备些。
第二，及时寻找和发现自己在合同履行中已出现或即将出现的漏洞、失误，保证自己不违约。对项目实施中和合同控制中的任何决策，必须综合考虑是否与合同有悖，是否会造成业主向自己索赔的结果。
第三，利用自己的知识和经验，及时寻找业主或对方在合同履行中的漏洞、失误，并提出警告或向业主及对方提出索赔，以维护自己的利益。
第四，机制而敏感地寻找各个合同协调中的漏洞。业主或总监在实施中，不断地通过文件或会议等形式协调相关合同之间的关系，合同管理工程师应机警地寻找协调中可能出现的矛盾，提出解决办法，使项目顺利施工。若合同协调中的漏洞会造成损失，合同管理工程师应能向对方提出索赔。

《房地产企业内部控制设计与买卖合同纠纷防范》的笔记-第131页

销售与回款是决定企业经营管理绩效的一个主要业务领域，它直接决定或影响企业的资金效率和利率水平，目前在国际上先进的企业管理中，将该业务领域（OTC，order to cash）的改进作为提升企业经营管理绩效的主要手段之一。
相关专家学者发现在这一领域内，我国大多数房地产企业存在五个方面的管理缺陷：
第一，房地产企业内部缺少独立的信用管理职能，难以在销售收入与应收账款合理比例间进行科学有效的控制。
第二，销售与汇款业务流程不合理，效率不高。
第三，缺少规范的赊销管理，赊销总量过大，业务风险过高。
第四，应收账款管理滞后，造成逾期账款过多，难以回收。
第五，过分强调客户关系管理，忽视客户信用与风险的控制。

《房地产企业内部控制设计与买卖合同纠纷防范》的笔记-第159页

招投标控制 房地产企业应当根据招标项目的特点和需要自行或委托相关机构编制招标文件，明确招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准、投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件，以及拟签订合同的主要条款。招标文件中关于审查投标人资格的财务标准和投标报价要求等内容须经过房地产企业会计机构或人员的认可。
房地产企业应当要求投标人提供有关自知证明文件和业绩情况，并按确定的标准和程序对潜在投标人进行资格审查。审查的标准有技术胜任能力、管理能力、资源的可利用性、收费的合理性、专业的全面性、社会信誉以及质量保证等因素。房地产企业的会计机构或人员对潜在的投标人以前经审计的年度财务报表以及下一年度的财务预测报告进行审查。房地产企业应当自行或委托具有相应资质的中介机构编制标底。会计机构或人员应当审核标底计价内容和计价依据的标准性与合理性，以及标的价格是否在批准的投资限额内。
房地产企业应根据项目总承包体制及各项目工程的特点，明确各分包工程的范围，制定总承包及各分包工程的招标文件。在确定承包商之前，企业应对各备选单位进行调查，并进行投标资格的初步审查，了解各单位的资质信誉、实力、工程业绩是否符合该工程项目的要求，并且要求投标方以书面形式向企业承诺不转包该专业工程。
房地产企业应依法组建评标委员会负责评标。评标委员会应由本房地产企业的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，建设单位的代表应当包括会计人员。评标的原则是根据标价、工期、质量标准、主要材料用量及材料生产厂家、施工组织设计及初步的施工进度计划、企业信誉等进行评标，并择优选择中标人。

《房地产企业内部控制设计与买卖合同纠纷防范》的笔记-第132页

六步法解决销售环节控制问题： 步骤一，监理并改进客户开发与管理业务流程
客户既是财富的最大来源，也是风险的最大来源。在该业务流程中，通过对客户开发、信息的搜集与管理、客户评价与选择、客户风险评估等业务的专业化管理，提高客户信息集中统一管理的程度，改进客户信息质量，监理客户选择的有效标准，增强客户风险的判断能力。这些工作为整个销售回款业务奠定坚实的基础。
企业应当掌握专业的客户价值分析方法，从而识别高风险客户，选择真正有价值的客户。“订单量大地客户不一定是大客户，有偿付能力的客户才是真正的大客户”。
步骤二，监理并改进订单受理与审批业务流程。
在该业务流程中，主要是通过对业务员接受客户订单的业务进行规范化指导和约束，提高订单的质量。通过独立的信用评审程序，理顺信用授权关系，提高业务审批效率，减小决策失误的风险。
赊销是一个有风险的业务，但必须是一个有计划、可控的过程。
步骤三，监理并改进付款监督与产权转移控制业务流程。
企业在产权转移环节往往出现的问题较多，处理不好会给整个业务流程和效率带来影响。例如，能否按合同规定准时实现对购房者的承诺，交接楼盘之前如何检查客户的付款情况，对于赊销客户，如果拖欠货款过多，是否签立合同等。为此，需要对合同签订条件和程序进行流程化管理，理顺岗位和业务间的关系，提高效率和安全性。
步骤四，监理账款回收业务流程。
账款回收是整个销售回款工作中的一项关键业务，通过流程化的管理，分清收账职责，明确账款催收程序和方法，可以大大加快收款速度，从而有效地提高整个流程的效率。提高收账效率的关键在于提高企业收账行为的权威性，缩短“业务员收款——客户支付”流程。
应当使业务员意识到：“一笔销售在收到货款之前，对公司来说仅仅意味着成本”。
步骤五，建立并改进售后服务与交易纠纷处理业务流程。
售后服务的好坏对销售与回款业务流程效率也有较大的影响。实际当中，售后服务往往涉及销售、技术、财务等多个部门，在协调上容易出现问题，因此，有必要通过流程化的管理方式加以改进。另外，在售后阶段有效地处理与客户之间的交易纠纷，保障客户及时付款也是一项重要管理措施，需要在流程中进行专门管理。
正确的经营理念应当是：“我们既要向客户提供一流的产品和服务，又必须要求客户还给我们以一流的付款行为。”
步骤六，建立并改进欠款追收与债券处理业务流程。
对于长期拖欠的账款，采取专业化的管理方式，不仅可以减少应收账款的风险损失，而且也是提高与客户或重要客户销售回款业务流程效率的有效手段。在这一流程中，除了要规范化、流程化地处理问题账款外，更重要的是采用专业化的债券管理方法，加大账款回收的力度和效果。
收账人员应时刻牢记：“时间是债务人的保护伞，越早催收，就能越多的收到货款”。

《房地产企业内部控制设计与买卖合同纠纷防范》的笔记-第150页

筹资风险的外因分析（1）经营风险
经营风险是房地产企业生产经营活动本身所固有的风险，其直接表现为房地产企业税息前利润的不确定性。经营风险不同于筹资风险，但又影响筹资风险。当房地产企业完全用股本融资时，经营风险即为房地产企业的总风险，完全由股东均摊。当房地产企业采用股本与负债融资时，由于财务杠杆对股东收益的扩张性作用，股东收益的波动性会更大，所承担的风险将大于经营风险，其差额即为筹资风险。如果房地产企业经营不善，营业利润不足以支付利息费用，则不仅股东收益化为泡影，而且要用股本支付利息，严重时房地产企业丧失偿债能力，被迫宣告破产。
（2）预期现金流入量和资产的流动性
负债的本息一般要求以现金（货币资金）偿还，因此，即使房地产企业的盈利状况良好，但其能否按合同、契约的规定按期偿还本息，还要看房地产企业预期的现金流入量是否足额及时和资产的整体流动性如何，现金流入量反映的是现实的偿债能力，资产的流动性反映的是潜在偿债能力。如果房地产企业投资决策失误，或信用政策过宽，不能足额或及时地实现预期的现金流入量，以支付到期的借款本息，就会面临财务危机。此时房地产企业为了防止破产可以变现其资产，各种资产的流动性（变动能力）是不一样的，其中库存现金的流动性最强，而固定资产变现能力最弱。房地产企业资产的整体流动性不同，即各类资产在资产总额中所占比重不同，对房地产企业的财务风险关系甚大，当房地产企业资产的总体流动性较强，变现能力强的资产较多时，其财务风险就较小；反之，当房地产企业资产的整体流动性较弱，变现能力弱的资产较多时，其财务风险就较大。很多房地产企业破产不是没有资产，而是因为其资产不能在较短时间内变现，结果不能按时偿还债务，只好宣布破产。
（3）金融市场
金融市场是资金融通的场所。房地产企业负债经营要受金融市场的影响，如负债利息率的高低就取决于取得借款时金融市场的资金供求情况，而且金融市场的波动，如利率、汇率的变动，都会导致房地产企业的筹资风险。当房地产企业主要财务短期贷款方式融资时，如遇到金融紧缩，银根抽紧，短期借款利率大幅度上升，就会引起利息费用剧增，利润下降，更有甚者，一些房地产企业由于无法支付高涨的利息费用而破产清算。

《房地产企业内部控制设计与买卖合同纠纷防范》的笔记-第163页

竣工验收与决算控制 房地产企业会计机构或人员在工程竣工后，应及时开展各项清理工作，主要包括各类会计资料的归集整理、账务处理、财产物资的盘点核实及债券债务的清偿，做到账账、账证、账实、账表相符。
房地产企业应会同监理单位、设计单位对施工单位报送的竣工资料真实性、完整性进行审核，并依据涉及与合同的要求组织竣工预验收，对存在的问题及时要求施工单位进行整改。
房地产企业对符合竣工验收条件的工程项目，应及时组织竣工验收，对验收合格的工程项目，房地产会计机构工作人员应建立交付使用财产明细表，并转增资产。未经验收或验收不合格的工程项目不得交付使用。对于竣工验收后留有收尾工程的项目，房地产企业应按照审定的收尾工程内容、数量、投资和完成期限组织收尾。
房地产企业应当将及时组织会计机构或人员对施工单位提交的竣工结算进行审核，以审定金额作为工程款结算的依据。
房地产企业应当按照国家有关规定及时编制竣工决算，如实反映工程项目的实际造价和投资效果，不得将应计入当期经营费用的各种支出计入建设成本。企业应按有关规定及时组织决算审计，对建设曾本、交付使用财产、结余资金等内容进行审查。房地产企业会计机构或人员应按审定的金额确认信资产的价值。
房地产企业应当建立由企业会计机构或人员参与的概算、预算及金额的分析考核制度，在竣工决算组织后进行分析概算、预算执行情况及差异产生的原因。对于实际投资规模超过审定规模的项目，应当追究相关决策者和执行人员的责任。