《不动产登记法》书评

中国不动产登记法建议稿及立法理由书

本书实际上可以称为“中国不动产登记法草案稿及理由书”。众说周知，在现代经济社会，财产法（主要是物权法）对个人财产的确认具有重要意义，这种静态上的财产确认又是交易活动的前提和基础。各国针对财产的不同属性又区分动产和不动产，并在此基础上进一步形成了动产占有与不动产登记的财产确认方式。由此，登记对不动产确权的意义不言而喻。在我国，《物权法》与2007年颁布实施，在此之前，一切基本法律如《民法通则》、《担保法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《农村土地承包法》等也包含了若干不动产等级的条款。另外，还有专门的不动产登记条例或者规章，如原国家土地管理局1995年12月18日发布了《土地登记规则》，原建设部1997年10月27日发布了《城市房屋权属登记管理办法》，国务院1998年2月12日发布了《矿产资源开采登记管理办法》等，各地也出台了相关的登记规范性文件。由此，在我国，有关不动产登记的规范文件相当繁多且并不统一，存在有土地登记、房屋登记以及其他不动产登记之分。这种区别对待的立法虽然有一定的合理性，但同时也存在登记主体不统一、程序繁琐等缺陷。制定统一的不动产登记法，是我国建立社会主义市场经济的客观需要，也是学界的呼声。本书是国内第一本专门探讨不动产登记法的专著。作者认为，应当循着两条思路来考虑这个问题：一是规范分析，即广泛借鉴域外法律经验，并结合我国的法律经验，把握不动产登记法的外部体系和内部体系，界定有关法律概念和规则的意义，明确法律制度构造的具体内涵，体系化地把握不动产登记法的理论和制度；二是功能主义的整体论方法，即分析域内外的法律经验，关注其文本表达和实践应用，以便全方位把握制度实质。这是本书的方法论。从结构上讲，本书分四个部分探讨不动产登记法的基础问题。第一部分探讨不动产登记法的基础理论（共三章），在这部分中，作者界定不动产登记的法律意义及地位，介绍经典的不动产登记模式和我国两岸四地的不动产登记制度。第二部分有关不动产登记法的组织规范（共两章），包括不动产登记机构和不动产登记簿。第三部分是不动产登记法的程序规范（共十章），这是本书的主干。包括登记的启动、审查和决定等一般程序，针对不同登记类型的具体程序，包括土地总登记程序，、不动产物权变动的登记程序、更正登记程序、异议登记程序、预告登记程序、查封登记程序、信托登记程序和其他登记程序。此外，还包括不动产登记程序与其他程序的衔接。第四部分为不动产登记法的实体规范（共两章），探讨了用以确定登记记载法律效力的公示原则和用以调整针对同一不动产存有数个登记记载的相互关系的优先原则及其具体化的顺位规范。本书的特色在于：在特定章、节之后，特别草拟法条来总括本章、节的阐述，作为附录内容，并在草拟的法条后列明可参照的既有法律经验，以资相互对比。本书的结语就是将这些法条按照“总—分”结构串联起来，形成不动产登记法草案建议稿。最后说说题外话，对本书吹毛求疵一番。本书具备了中外视角，可以说做到了“洋为中用”；但与此同时，对中国历史上的不动产登记制度，包括古代和近代的不动产登记制度考察不多。当然，中国古代并无不动产的概念，更无“登记”的术语，但相关的制度还是具有借鉴意义。